Alquilar a familiares y mantener la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) es posible, siempre que se trate de arrendamientos reales y a precio de mercado. Una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC) ha aclarado un punto clave para muchas empresas familiares.

Este fallo rompe con la línea interpretativa más estricta que mantenía la Administración y ofrece un nuevo respaldo jurídico a aquellas entidades que desarrollan una actividad económica inmobiliaria profesionalizada, incluso si parte de sus clientes son familiares del socio.

¿Qué ha cambiado con la Sentencia 768/2025 del TSJC?

Durante años, las administraciones tributarias han defendido que los inmuebles arrendados a familiares no pueden considerarse “afectos” a la actividad económica y, por tanto, no se benefician de la exención en el IP prevista en el artículo 4.Ocho.Dos de la Ley 19/1991. El argumento: se trata de una cesión personal disfrazada de operación empresarial.

Sin embargo, el TSJC, en su Sentencia 768/2025, ha reconocido que los inmuebles pueden considerarse afectos si el arrendamiento cumple ciertos requisitos:

• Está integrado en una actividad empresarial real.

• El alquiler se realiza a precio de mercado.

• Existe un contrato formal.

• Se generan rendimientos demostrables.

El caso en cuestión: arrendamientos familiares en una sociedad inmobiliaria

La sociedad implicada en el proceso se dedicaba al arrendamiento de inmuebles como actividad habitual, cumpliendo los requisitos del Real Decreto 1704/1999. Parte de estos inmuebles estaban alquilados a familiares del socio principal.

La Generalitat entendía que esta práctica invalidaba la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio, citando el artículo 6.3 del RD 1704/1999, que excluye los inmuebles destinados al uso personal del contribuyente o su familia.

No obstante, el tribunal determinó que esta interpretación era demasiado rígida y no se correspondía con el criterio actual de la Dirección General de Tributos (DGT), recogido en consultas vinculantes como V1255/2020 y V1036/2022.

¿Qué dice el criterio de la DGT?

La Dirección General de Tributos permite considerar afectos a la actividad económica los inmuebles alquilados a familiares, siempre que:

• Se trate de un arrendamiento profesional dentro de una estructura empresarial organizada.

• El alquiler se fije a valor de mercado.

• El inmueble genere ingresos reales para la entidad.

Según el artículo 89.1 de la Ley General Tributaria, las Administraciones están vinculadas a las consultas vinculantes de la DGT cuando los hechos y circunstancias coinciden, como ocurría en este caso.

Principales consecuencias de esta sentencia

Mayor seguridad jurídica para sociedades inmobiliarias familiares

Esta resolución aporta una base sólida para defender la exención del IP en situaciones que antes eran automáticamente rechazadas por la Administración. Es una buena noticia para muchas sociedades patrimoniales familiares.

Refuerzo del principio de coherencia tributaria

El tribunal recuerda que la Administración no puede apartarse de los criterios de la DGT cuando existen precedentes claros y aplicables. Esta coherencia refuerza la seguridad jurídica de los contribuyentes.

Importancia de acreditar medios y precios de mercado

La sentencia no supone un cheque en blanco. Para que los inmuebles se consideren afectos y se apliquen exenciones:

• Debe probarse que hay actividad económica real.

• Es necesario justificar el valor de mercado del alquiler.

• La empresa debe contar con una estructura organizada: empleados, medios materiales, gestor profesional, etc.

¿Qué deben hacer ahora las empresas que alquilan a familiares?

Revisión documental

Comprueba que los contratos de arrendamiento con familiares están firmados, fechados y bien redactados, con cláusulas que reflejen una relación mercantil normal.

Justificación del precio

Aporta informes o referencias del mercado que avalen el importe del alquiler. Evita precios simbólicos o fuera de mercado.

Rentabilidad y estructura

Demuestra que el inmueble genera ingresos reales, y que la entidad tiene medios materiales y humanos para gestionar la actividad de arrendamiento.

¿Hay riesgo de inspección o sanción si no se documenta bien?

Sí. Aunque esta sentencia es favorable, la inseguridad jurídica no desaparece del todo. Otras administraciones pueden seguir criterios distintos (por ejemplo, el TEAC), y un error de forma o una prueba débil puede hacer que se pierda la exención y se genere un coste fiscal considerable.

Por tanto, la clave está en anticiparse y documentar con rigor cada contrato, cada valor y cada operación.

La Sentencia 768/2025 del TSJC abre una vía para que las sociedades que alquilan inmuebles a familiares puedan beneficiarse de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio, algo impensable hace pocos años. Pero no basta con tener un contrato: es imprescindible demostrar que existe una actividad económica profesionalizada, con precios ajustados al mercado y rentabilidad real.

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