En un alquiler de locales y naves, así como otros inmuebles urbanos, se da por hecho que el inquilino debe practicar una retención del 19 % sobre la renta. En muchos casos es así, pero la normativa prevé supuestos en los que esa obligación desaparece. Conocerlos puede ahorrar problemas a propietarios y a empresas arrendatarias, y evitar errores en la facturación. En este artículo explicamos cuándo una sociedad puede alquilar un inmueble sin retención y qué debe acreditar para hacerlo correctamente.

La regla general: retención en el alquiler de locales y naves

El Reglamento del Impuesto sobre Sociedades (RIS) obliga, con carácter general, a practicar retención sobre las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, incluso cuando esos ingresos formen parte de una actividad económica. Si el contrato incluye, además del inmueble, otros bienes, derechos o servicios, la retención puede alcanzar al importe total satisfecho en los términos previstos reglamentariamente.

En la práctica, para muchos alquileres de locales comerciales y naves esto supone la conocida retención del 19 %. Conviene recordar que no es un impuesto adicional: es un pago a cuenta del Impuesto sobre Sociedades del arrendador.

Supuestos en los que no hay obligación de retener

La propia normativa establece excepciones. Entre ellas están determinados arrendamientos de vivienda realizados por empresas para sus empleados, los casos en los que la renta satisfecha a un mismo arrendador no supera ciertos límites y, de forma especialmente relevante, el de los arrendadores cuya actividad está encuadrada en determinados epígrafes del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE).

Requisitos del IAE para la exoneración de retención

Para que se aplique esta excepción, la actividad del arrendador debe estar clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la sección primera de las tarifas del IAE, o en otro epígrafe que permita el arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. Además, aplicando las reglas sobre el valor catastral de los inmuebles destinados al alquiler, la cuota correspondiente no debe resultar cero.

Estar dado de alta en una actividad de alquiler no basta por sí solo. También hay que comprobar el requisito de la cuota del IAE, algo que a menudo se pasa por alto.

El arrendador debe acreditar la exoneración

Cumplir los requisitos no significa que el inquilino pueda dejar de retener sin más. El arrendador tiene que acreditar ante el arrendatario que se encuentra dentro del supuesto de exoneración. Para ello, la pieza clave es el certificado expedido por la Agencia Tributaria, que justifica que durante el período correspondiente el arrendador cumple las condiciones necesarias.

Lo aconsejable es entregar el certificado al arrendatario y conservar constancia de esa comunicación, porque el arrendatario necesita una justificación documental para dejar de practicar la retención. Si no la tiene, se expone a una posible regularización.

¿Puede una sociedad aplicar retención en unos alquileres y en otros no?

Pensemos en una sociedad que alquila viviendas, locales comerciales y naves. En locales y naves ha facturado siempre con retención del 19 %, pero ahora ha obtenido el certificado de exoneración. Puede preguntarse si le interesa usar el certificado solo en algunos contratos y seguir aplicando retención en otros, para que esas cantidades funcionen como pagos a cuenta de su Impuesto sobre Sociedades.

La Dirección General de Tributos (DGT), en su consulta vinculante V5046-26, de 18 de junio de 2026, aclara que cuando se dan las circunstancias previstas en el Reglamento no existe obligación de practicar retención sobre los rendimientos del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. La exoneración deriva del cumplimiento de la norma y no es una opción que pueda elegirse contrato por contrato según convenga adelantar más o menos impuesto.

Por tanto, si el arrendamiento está incluido en el supuesto de exoneración y se acredita bien, la retención no debería mantenerse solo porque al arrendador le interese realizar un mayor pago a cuenta. Quien necesite consultar criterios similares puede acudir a la base de consultas tributarias de la DGT.

La exoneración no es permanente

La exoneración no debe entenderse como una condición fija e invariable. Si cambian las circunstancias que permitieron obtenerla, habrá que revisar de nuevo la obligación de retener. Conviene comprobar periódicamente que siguen cumpliéndose los requisitos, especialmente en estos casos:

• Cuando se incorporan o se venden inmuebles.
• Cuando cambia la situación censal de la sociedad.
• Cuando se modifica la actividad desarrollada.

Qué conviene hacer en la práctica

Si tu sociedad alquila inmuebles y crees que puede estar exonerada de retenciones, los pasos recomendables son estos:

• Revisar la situación censal y el encuadramiento en el IAE para asegurarte de que son correctos.
• Obtener el certificado de la Agencia Tributaria y entregarlo a los arrendatarios afectados.
• Revisar contratos y facturación, para evitar que unos inquilinos apliquen retención y otros no solo por una diferencia de criterio.

La retención no es algo que las partes puedan configurar libremente: existe obligación de practicarla cuando la normativa lo exige y deja de existir cuando se cumplen los requisitos de la excepción correspondiente.

Una gestión incorrecta de las retenciones puede acarrear regularizaciones, recargos y conflictos con los arrendatarios. En Agustí & Asociados, como asesoría fiscal y despacho de abogados en Barcelona, revisamos tu situación, comprobamos si cumples los requisitos de exoneración y te ayudamos a comunicarla correctamente a cada inquilino. Contacta con nosotros y analizamos tu caso.