Comprar una propiedad es uno de los pasos financieros más importantes que muchas personas emprenden en su vida. Sin embargo, el proceso de adquisición de una vivienda o local va más allá de la selección del inmueble. Existen aspectos legales que deben ser cuidadosamente revisados para evitar problemas futuros, tales como deudas ocultas, irregularidades en el título de propiedad, o complicaciones urbanísticas. Este artículo proporciona una guía completa sobre los aspectos legales que debes tener en cuenta antes de adquirir una propiedad en España.

Aspectos previos a comprar una propiedad: la importancia de la investigación legal

El primer paso crucial en la compra de una propiedad es revisar el Registro de la Propiedad. Esta es una fuente de información esencial, ya que permite verificar que el vendedor tiene el derecho legítimo de transferir la propiedad y que esta no está sujeta a cargas que puedan comprometer la inversión. La consulta en el Registro revela si existen hipotecas, embargos, o gravámenes que puedan afectar la propiedad, proporcionando así una base para la toma de decisiones informada. La Nota Simple, un documento emitido por el Registro, facilita esta revisión al detallar la titularidad y las cargas que recaen sobre el inmueble.

Sin embargo, no todos los aspectos legales de una propiedad se reflejan en el Registro de la Propiedad. Por eso es fundamental conocer la situación urbanística del inmueble. Este análisis asegura que la propiedad cumple con las regulaciones municipales y autonómicas en términos de uso del suelo y desarrollo. Si el inmueble presenta construcciones adicionales o modificaciones que no estén autorizadas, esto podría derivar en sanciones, o incluso en la obligación de derribar las construcciones no autorizadas. La obtención de un informe urbanístico y la consulta en el ayuntamiento correspondiente son medidas que te ayudarán a asegurarte de que no hay irregularidades.

Documentación importante al comprar una propiedad

Escritura Pública y contrato de compraventa

La Escritura Pública y el contrato de compraventa son documentos fundamentales en cualquier transacción inmobiliaria. El contrato de compraventa, firmado por ambas partes, recoge las condiciones de la venta y refleja aspectos como el precio, las condiciones de pago y los plazos. Es importante revisarlo cuidadosamente para evitar cualquier cláusula abusiva o ambigua que pueda llevar a malentendidos. Además, la Escritura Pública debe formalizarse ante notario, quien verifica que la transacción cumple con la legalidad vigente. La escritura es el documento que se presenta ante el Registro de la Propiedad para inscribir el cambio de titularidad, lo que confiere al comprador los derechos legales sobre el inmueble.

Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación

La Cédula de Habitabilidad y la Licencia de Primera Ocupación son documentos clave, especialmente en propiedades residenciales. La Cédula de Habitabilidad certifica que el inmueble cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad en términos de superficie, ventilación, y seguridad. Sin este documento, muchas Comunidades Autónomas no permiten la contratación de servicios básicos como agua o electricidad. Por otro lado, la Licencia de Primera Ocupación, expedida por el ayuntamiento, acredita que el edificio ha sido construido conforme a las normativas urbanísticas y de seguridad.

Certificado de eficiencia energética

Desde el año 2013, la normativa española exige que toda propiedad en venta o alquiler disponga de un Certificado de Eficiencia Energética. Este documento clasifica el inmueble en función de su consumo energético, proporcionando información valiosa sobre los costes de energía. Este certificado es obligatorio y debe ser presentado antes de formalizar la compraventa. La eficiencia energética influye no solo en los costes a largo plazo, sino también en el valor de reventa de la propiedad.

Implicaciones fiscales y económicas de la compra

Al comprar una propiedad se deben asumir ciertos impuestos asociados a la transacción. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica en la compra de viviendas de segunda mano y varía entre el 6% y el 10% del valor de la propiedad, según la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble. Para las propiedades de obra nueva, el comprador debe abonar el IVA en lugar del ITP, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuya cuantía también depende de la región y oscila entre el 0,5% y el 1,5%. Estos impuestos deben tenerse en cuenta al calcular el coste total de la adquisición.

Además de los impuestos, existen otros gastos que se asocian a la compra de una propiedad. Estos incluyen los honorarios del notario, el Registro de la Propiedad, y en algunos casos, los gastos de gestoría si se opta por contratar un gestor para facilitar la transacción. Los honorarios notariales pueden variar según el valor de la propiedad y las tarifas establecidas. Tener en cuenta todos estos costes adicionales es fundamental para evitar sorpresas en el presupuesto total.

Evita riesgos al comprar una propiedad

La compra de una propiedad puede parecer un proceso sencillo, pero la realidad es que los aspectos legales y fiscales que intervienen pueden ser complejos. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede ayudarte a revisar la documentación y evitar problemas. La asesoría legal asegura que todas las etapas del proceso de compra se realizan conforme a la normativa, minimizando así el riesgo de futuros conflictos. 

Además de los aspectos legales, es recomendable realizar una inspección técnica de la propiedad antes de cerrar la compra. Este tipo de inspección puede revelar problemas estructurales, daños en las instalaciones o necesidades de reforma que no son visibles a simple vista. Aunque este paso no es obligatorio, puede evitar costosos imprevistos y darte una idea clara del estado real de la propiedad.

La adquisición de una propiedad en España es una inversión significativa y, como tal, debe realizarse con precaución. Existen múltiples aspectos legales que deben ser considerados para garantizar una compra segura. Desde la revisión del Registro de la Propiedad hasta la obtención de asesoría legal, cada paso es importante para evitar problemas. Con el conocimiento adecuado y el asesoramiento de un profesional, puedes asegurar una transacción exitosa y evitar riesgos a largo plazo. En Agustí & Asociados te asesoramos de manera profesional durante todo el proceso de compra, así que no dudes en llamarnos.