Cuando un arrendador se enfrenta a rentas impagadas durante años y el inquilino desaparece, surge la duda: ¿se pierde para siempre el IVA repercutido? La respuesta es no. La modificación de la base imponible del IVA permite recuperar el impuesto ingresado indebidamente, siempre que se cumplan los requisitos legales. En esta guía práctica aprenderás paso a paso cómo recuperar el IVA de rentas impagadas y emitir la correspondiente factura rectificativa.

¿Qué es la modificación de la base imponible del IVA?

La modificación de la base imponible es un mecanismo recogido en el artículo 80.Dos de la Ley 37/1992 (Ley del IVA) que autoriza al sujeto pasivo a disminuir la base y la cuota de IVA repercutida cuando la operación queda “sin efecto”.

Concepto de base imponible

La base imponible representa el valor neto de la contraprestación sobre la que se aplica el IVA, es decir, el importe que corresponde al servicio o bien antes de añadir los impuestos. Cuando esa contraprestación no se llega a cobrar —por ejemplo, en el caso de rentas impagadas— dicha base deja de tener justificación económica y jurídica, de modo que puede considerarse improcedente. En esos supuestos, la normativa permite rectificar la base imponible original y ajustar, por tanto, la cuota de IVA repercutida.

Condiciones para la modificación

Para aplicar la modificación de la base imponible del IVA es imprescindible que:

1. La operación haya quedado total o parcialmente sin efecto (resolución del contrato).

2. Exista un documento que acredite la extinción de la obligación (resolución judicial, administrativa o acuerdo de las partes).

3. El sujeto pasivo haya dado de baja contable el crédito como incobrable.

4. Se respeten los plazos máximos de rectificación: cuatro años desde el devengo del impuesto o de la causa de la modificación.

Impago, extinción y rescisión: diferencias clave

Muchas veces se confunden tres figuras distintas que determinan la posibilidad de recuperar IVA de rentas impagadas.

Impago

El impago se produce cuando el arrendatario deja de satisfacer las rentas pendientes, pero continúa ocupando el inmueble. En esta situación, el contrato sigue en vigor a efectos formales y no existe una resolución firme que declare extinguida la obligación de pago. Por tanto, a pesar de la falta de cobro, no se ha producido aún el supuesto legal que permitiría modificar la base imponible del IVA.

Extinción del contrato

La extinción del contrato se alcanza cuando, tras los procedimientos judiciales o administrativos oportunos, se declara la resolución por impago y el arrendatario abandona realmente el local. En ese momento, la deuda pendiente se contabiliza como un crédito incobrable y se da de baja en la contabilidad del arrendador. Solo a partir de esta extinción efectiva es posible aplicar la reducción de la base imponible del IVA repercutido.

Rescisión

La rescisión implica la anulación retroactiva del contrato, como si éste nunca hubiera llegado a existir, y es una figura menos común en materia de arrendamientos. Sin embargo, cuando procede, tiene efectos equivalentes a la extinción: permite corregir tanto la contraprestación como el IVA repercutido, siempre que se cumplan los mismos requisitos formales y temporales exigidos por la normativa.

Jurisprudencia europea que cambia el enfoque

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en sentencias como Lombard (C-404/16) y UniCredit Leasing (C-242/18), ha consolidado la idea de que cuando una operación se extingue con carácter definitivo, ya no hay contraprestación exigible, y por tanto, la base imponible debe ajustarse incluso si el motivo ha sido un impago. No se trata de una simple mora, sino de una anulación jurídica y económica del negocio.

La clave está en la extinción real del crédito, ya sea por acuerdo, por decisión judicial o por abandono y baja contable. Lo que no puede hacerse es esperar indefinidamente ni pretender rectificar cuando no hay documento, hecho ni resolución que evidencie que la operación quedó sin efecto.

Consulta vinculante V0255-25 (5 de marzo de 2025)

En esta resolución la DGT analiza un caso de un arrendador con tres años de impago y desalojo en junio de 2023. Confirma que, al extinguirse el contrato, procede la modificación de la base imponible y devolución de las cuotas de IVA repercutidas en su día IVA, arrendamientos y r….

Sentencias del TJUE: Lombard (C-404/16) y UniCredit Leasing (C-242/18)

El TJUE ha establecido que, cuando la operación se extingue definitivamente, no cabe exigir contraprestación, por lo que la base y la cuota deben ajustarse. No importa si el motivo fue un impago: la anulación jurídica es suficiente para rectificar IVA, arrendamientos y r….

¿Y cómo se rectifica el IVA?

Una vez se cumplen los requisitos legales, la empresa puede optar por dos vías:

1. Procedimiento de rectificación de autoliquidaciones (art. 120.3 de la LGT), si se considera que la cuota repercutida se ha vuelto improcedente.
2. Regularización en el modelo del periodo actual o siguiente, siempre dentro del plazo de un año desde que se produjo la causa que permite la rectificación (art. 89.5 de la Ley del IVA).

Es importante tener en cuenta que la factura rectificativa debe emitirse cuanto antes, y la modificación solo puede hacerse si no han pasado más de cuatro años desde el devengo del impuesto o desde que se produjo la causa de la modificación.

¿Qué documentación exige Hacienda?

Para que la Agencia Tributaria acepte la factura rectificativa del IVA, es imprescindible adjuntar:

1. Factura rectificativa completa: identifica la factura original y detalla la minoración de base imponible y cuota.

2. Certificado de desalojo o resolución judicial/administrativa.

3. Documento de baja contable del crédito como incobrable.

4. Si se usa la vía del art. 120.3 LGT, la solicitud formal ante la Administración.

Buenas prácticas y recomendaciones

• Actúa con rapidez: emite la factura rectificativa tan pronto como cuentes con la documentación.

• Lleva un registro riguroso de los impagos y las gestiones de desalojo.

• Consulta a un asesor fiscal para evitar errores formales.

• No esperes indefinidamente; la legislación establece plazos concretos.

• Incorpora cláusulas en contratos futuros que faciliten la resolución y la recuperación de IVA en caso de impago.

Sí, puedes recuperar el IVA… pero con rigor

La modificación de la base imponible del IVA es una herramienta eficaz para el arrendador que sufre rentas impagadas. Gracias a la normativa (art. 80.Dos Ley IVA), la consulta vinculante V0255-25 y la jurisprudencia del TJUE, es posible recuperar el IVA repercutido cuando el inquilino desaparece y el contrato se extingue. Eso sí, solo si se documenta correctamente cada paso, se respetan los plazos legales y se elige la vía adecuada (art. 120.3 LGT o art. 89.5 Ley IVA).

Si necesitas asesoramiento especializado para recuperar el IVA de los arrendamientos o resolver dudas fiscales, no dudes en contactar con nuestro despacho profesional. Estaremos encantados de ayudarte a tramitar tu factura rectificativa y ajustar tu contabilidad con la máxima seguridad jurídica.