El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, con medidas urgentes en vivienda, publicado en el BOE al día siguiente y en vigor desde el 1 de octubre. Es un paquete de medidas urgentes en materia de vivienda que modifica, entre otras normas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley de Enjuiciamiento Civil y las leyes del IRPF y del IVA. Si eres propietario, inversor o gestionas contratos de alquiler en Barcelona, buena parte de estos cambios ya afecta a tus contratos. Te explicamos lo esencial y qué conviene revisar cuanto antes.

Prórroga extraordinaria y tope a la actualización de la renta

La norma prevé una prórroga de hasta dos años para los contratos de vivienda habitual vigentes el 1 de octubre de 2026 cuyo plazo (obligatorio, tácito o de tácita reconducción) finalice antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino debe solicitarla y estar al corriente del pago durante los ocho meses anteriores. Si la pide, el arrendador está obligado a aceptarla y se mantienen las condiciones del contrato.

Hay excepciones: que las partes pacten otros términos, que el propietario necesite la vivienda para sí o para sus familiares con causa real y acreditada, o que se acuerde una renovación con una renta al menos un 5 % inferior. Además, la prórroga es incompatible con la de las zonas tensionadas, que se aplica con preferencia.

Límite a la subida de la renta hasta finales de 2027

Para las actualizaciones anuales que se cumplan entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite del índice de precios de referencia no procede ningún incremento. En los demás casos, sin nuevo pacto, la subida no podrá superar el 2 %. Conviene revisar las actualizaciones previstas antes de comunicarlas al inquilino.

Adiós al alquiler de temporada y por habitaciones como vía de escape

La reforma más estructural es que los arrendamientos temporales y por habitaciones pasan a regirse por el régimen de vivienda de la LAU. Ya no se consideran arrendamientos de uso distinto del de vivienda. Esto es lo que debe saber un propietario:

• Causa acreditable: el contrato debe expresar el motivo real del desplazamiento del inquilino, y la carga de la prueba recae en el arrendador. Si falta, se aplica el régimen de vivienda habitual con efectos retroactivos.
• Duración limitada: entre 31 días y doce meses como regla general. Si se superan sin justificación, o se encadenan más de dos contratos temporales sobre la misma vivienda y entre las mismas partes, el primero se entiende celebrado como vivienda habitual.
• Alquiler por habitaciones: la suma de las rentas simultáneas no puede superar la renta de la vivienda completa.
• Contratos vigentes: los firmados antes del 1 de octubre mantienen su régimen hasta el vencimiento, pero se extinguen entonces sin posibilidad de prórroga.

Si tienes una cartera de alquileres de temporada, planificar ahora su finalización o su reconversión evita sorpresas.

Nuevas obligaciones del arrendador en el alquiler de vivienda habitual

La reforma de la LAU endurece varios aspectos prácticos de los contratos de vivienda habitual:

• Sin pacto expreso no hay actualización de renta y, en todo caso, el incremento no puede superar la variación del IRAV.
• Los tributos de la vivienda no pueden repercutirse al inquilino, salvo que sea el obligado tributario, y tampoco los gastos de gestión inmobiliaria o de formalización.
• No se puede exigir la contratación de seguros de impago.
• Si el arrendador no responde en quince días naturales a una petición de reparación de daños que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el inquilino puede hacer las obras y descontarlas de la renta.
• Al terminar el contrato debe documentarse el estado de la vivienda.

Es el momento de actualizar los modelos de contrato, porque muchas cláusulas habituales dejan de ser válidas.

Desahucios, grandes tenedores e inversores

La protección frente a desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional se extiende hasta el 31 de diciembre de 2030. Cuando el demandante tiene un perfil especulativo, el tribunal suspende el proceso. En el resto de casos, se requiere informe a la administración autonómica y, si no hay alternativa, se suspende, con compensación al propietario por la renta dejada de percibir. Se crea además una enervación extraordinaria a cargo de la Administración, que puede acabar subrogándose en la deuda del inquilino.

También cambia el concepto de gran tenedor, que ahora se acredita mediante certificación registral, y se limita hasta finales de 2028 la compra de viviendas por debajo del 70 % de su valor de tasación por parte de entidades con objeto inmobiliario. Las SOCIMI tributan al 25 % los beneficios no distribuidos procedentes del alquiler de vivienda.

Novedades fiscales para propietarios e inversores

Se crea una deducción estatal del 10 % por alquiler de vivienda habitual para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros. Para el arrendador, el nuevo sistema de reducciones del IRPF premia la moderación de rentas y se aplica a los contratos celebrados desde el 1 de diciembre de 2026, de modo que la fecha de firma puede marcar la diferencia. También hay cambios en el IVA de los alquileres turísticos, en el IBI de viviendas vacías y en la imputación de rentas inmobiliarias a partir de 2027.

Medidas urgentes en vivienda, pero provisional: pendiente de convalidación

Como todo real decreto-ley, debe ser convalidado o derogado por el Congreso de los Diputados en el plazo previsto en el artículo 86 de la Constitución. Mientras tanto despliega efectos, pero con carácter provisional. Además, la propia LAU aclara que estas previsiones se entienden sin perjuicio de la normativa de comunidades con derecho civil propio, como Cataluña, lo que añade una capa de análisis a cada caso.

Entre prórrogas, topes, reformas contractuales y fiscalidad, un error de interpretación puede salir caro. Revisar tus contratos, decidir si conviene firmar antes o después del 1 de diciembre o planificar el vencimiento de un alquiler de temporada son decisiones que requieren análisis caso por caso. En Agustí & Asociados, como abogados especialistas en arrendamientos en Barcelona, te ayudamos a adaptar tus contratos y proteger tu inversión. Contacta con nosotros y revisamos tu situación.