Los nuevos decretos de vivienda de 2026 ha vuelto a cambiar las reglas del alquiler en cuestión de días. Los Reales decretos-ley 26/2026 y 27/2026 fueron derogados por el Congreso el 2 de octubre y el BOE del 7 de octubre ha publicado dos normas que recuperan buena parte de su contenido, aunque con ajustes importantes. Si eres propietario, inquilino o inversor, conviene revisar de nuevo tu situación.

Nuevos decretos de vivienda: RDL 28/2026 y RDL 29/2026

El Real Decreto-ley 28/2026 regula la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual. El Real Decreto-ley 29/2026 reúne un paquete más amplio sobre protección de inquilinos, fiscalidad, vivienda asequible y financiación.

Las fechas son clave. El RDL 29/2026 entra en vigor el 8 de octubre de 2026, con calendarios propios para algunas medidas fiscales. El RDL 28/2026, en cambio, no se aplicará hasta el 15 de noviembre de 2026.

Ambos textos deben ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso, así que su continuidad aún no está asegurada.

Cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Prórroga del contrato de alquiler y nuevo preaviso

El RDL 28/2026 modifica de nuevo el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Una vez superada la duración mínima del contrato, cinco años si el propietario es persona física y siete si es persona jurídica, el alquiler puede continuar por períodos sucesivos de la misma duración si ninguna parte comunica lo contrario.

El preaviso del arrendador pasa con carácter general a seis meses, mientras que el del inquilino se mantiene en dos. Para algunos contratos próximos a vencer se prevé una regla transitoria que conserva los cuatro meses.

Indemnización si el propietario no renueva

Cuando sea el propietario quien decida no continuar el contrato en los casos previstos, puede corresponder una indemnización: la cantidad más alta entre doce mensualidades y una mensualidad por cada año de residencia del inquilino.

Hay excepciones, como la necesidad de vivienda del propietario o sus familiares. Las comunicaciones de no renovación enviadas válidamente antes de la publicación del decreto conservan su eficacia y no generan indemnización.

Prórroga extraordinaria de hasta dos años

El RDL 29/2026 recupera la posibilidad de solicitar una ampliación extraordinaria del contrato, por anualidades y hasta dos años adicionales, para contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028. No es automática: el inquilino debe pedirla y estar al corriente del pago de la renta, incluidos los ocho meses anteriores.

Límites a la subida de la renta

Hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta ya supera el límite del sistema de índices de referencia, no podrá incrementarse. En el resto de casos se aplicará lo pactado y, a falta de pacto, la subida no podrá superar el 2 %. El IRAV se consolida como referencia máxima.

Alquiler de temporada y alquiler de habitaciones

El alquiler de temporada queda mucho más acotado. Ya no basta con titular el documento «contrato de temporada»: debe existir una causa real, identificable y acreditable, como un desplazamiento por motivos profesionales o académicos. La duración debe superar los treinta y un días y, como regla general, no exceder los doce meses.

Si falta la justificación, se supera el plazo sin motivo o se encadenan contratos entre las mismas partes, el arrendamiento puede considerarse de vivienda habitual.

El alquiler de habitaciones también entra en la LAU, y la suma de sus rentas no podrá usarse para superar los límites del alquiler unitario de la vivienda.

Más obligaciones para propietarios e inmobiliarias

Se refuerzan los límites para repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, y se regulan reparaciones, garantías adicionales y constancia escrita del estado de la vivienda.

Los anuncios deberán incluir determinada información, sobre todo en zonas tensionadas como Barcelona: índice de referencia, límite legal de renta y condición de gran tenedor. Propietarios e inmobiliarias deberían actualizar sus modelos de anuncio y de contrato. Y en ventas de edificios o carteras con viviendas alquiladas, habrá que revisar cada contrato para respetar los derechos de tanteo y retracto.

Desahucios: suspensión hasta 2030

Se recuperan las medidas de protección para personas vulnerables sin alternativa habitacional, con suspensiones que pueden llegar hasta el 31 de diciembre de 2030. Si se acredita la vulnerabilidad, la Administración dispone de dos meses para ofrecer una alternativa y puede llegar a subrogarse en la posición deudora. Quien tenga un desahucio en marcha debería comprobar de inmediato si las reglas transitorias afectan a un lanzamiento ya señalado.

Fiscalidad del alquiler: IRPF, IVA e IBI

Reducciones en el IRPF para propietarios

El nuevo esquema sustituye el porcentaje único por reducciones sobre el rendimiento neto del alquiler que pueden llegar al 100 %, según la evolución de la renta, la continuidad del inquilino, la zona tensionada, la edad del arrendatario o las obras de rehabilitación. Conviene conservar contratos y justificantes.

Deducción estatal para inquilinos

Vuelve la deducción del 10 % del alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros, que deberá coordinarse con las deducciones autonómicas.

IVA e IBI

Desde el 1 de diciembre de 2026, determinados arrendamientos de corta duración y de viviendas amuebladas con servicios propios de hostelería tributarán al 10 % de IVA. No todo alquiler de temporada quedará gravado: dependerá de la operación. En el IBI, los municipios tensionados podrán aprobar recargos, de hasta el 50 % en alojamientos turísticos y superiores para titulares de varias viviendas turísticas.

Otras medidas: SOCIMI, plusvalía y primera vivienda

El paquete incluye un gravamen especial sobre ciertos beneficios no distribuidos de las SOCIMI, nuevos coeficientes para la plusvalía municipal y la línea TU CASA, un préstamo del ICO para la primera vivienda, de hasta 50.000 euros y sin intereses. Sus condiciones aún deben desarrollarse, así que todavía no pueden presentarse solicitudes.

La mayor parte del diseño de los decretos derogados se mantiene, pero cambian fechas y reglas transitorias. Por eso no basta con recuperar análisis anteriores: cada caso exige revisión individual, sobre todo antes de tomar decisiones irreversibles como renovar o finalizar un alquiler, modificar rentas, firmar contratos temporales o aplicar los nuevos beneficios fiscales.

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