Vender la vivienda habitual y destinar todo el dinero a comprar otra suele asociarse a una idea sencilla: si se reinvierte el importe íntegro, la ganancia queda exenta en el IRPF. Sin embargo, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) acaba de fijar un criterio que puede cambiar las reglas de la reinversión cuando la vivienda vendida pertenecía únicamente a uno de los cónyuges y la nueva se adquiere conjuntamente durante el matrimonio.

Desde Agustí & Asociados hemos analizado la Resolución del TEAC RG 5896/2025, de 13 de julio de 2026, porque afecta a una situación mucho más habitual de lo que parece: comprar una vivienda antes de casarse, venderla ya casado y usar el dinero para adquirir la casa familiar en régimen de gananciales.

¿Qué ha decidido exactamente el TEAC sobre la reinversión en vivienda habitual?

Imaginemos que uno de los cónyuges tiene una vivienda privativa —por ejemplo, porque la compró antes del matrimonio—, la vende y destina ese dinero a comprar la nueva vivienda habitual del matrimonio, que pasa a tener carácter ganancial.

Podría parecer lógico pensar que, si todo el importe de la venta se destina a la nueva casa, todo ese dinero debe considerarse reinvertido. El TEAC considera que no necesariamente: para calcular la exención hay que atender a la parte de la nueva vivienda que fiscalmente adquiere el contribuyente. Cuando el inmueble es ganancial y no se acredita una participación distinta, a efectos del IRPF se atribuye un 50 % a cada cónyuge.

Esto significa que una persona puede haber aportado una cantidad muy superior a ese porcentaje y, pese a ello, no poder computar todo el desembolso como reinversión propia.

Reinvertir todo el dinero no garantiza la exención completa

Este es el aspecto más importante de la resolución. La Ley del IRPF permite excluir de tributación la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual cuando el importe se reinvierte en otra vivienda habitual; si la reinversión es parcial, la exención también lo será.

El TEAC entiende que no basta con seguir el recorrido del dinero: también hay que preguntarse qué derecho de propiedad adquiere realmente quien pretende aplicar el beneficio fiscal. Si un contribuyente paga una cantidad superior a la que corresponde a su participación en la nueva vivienda, ese exceso no supone que esté adquiriendo una parte mayor del inmueble, sino que estará financiando la parte que pertenece al otro titular. Y esa cantidad adicional no puede utilizarse para incrementar su propia exención.

Por qué el régimen de gananciales genera esta situación

Aquí aparece una diferencia entre el tratamiento civil y el fiscal que puede resultar desconcertante. Desde el punto de vista civil, la sociedad de gananciales no funciona exactamente como una propiedad ordinaria al 50 %: los cónyuges son titulares conjuntamente del patrimonio ganancial, no de una mitad individualizada de cada bien.

El IRPF, sin embargo, tiene sus propias reglas. El artículo 11.3 de la Ley del IRPF dispone que los bienes y derechos comunes a ambos cónyuges se atribuyen por mitad a cada uno de ellos, salvo que se justifique una participación diferente. Por ello, una vivienda ganancial puede considerarse fiscalmente perteneciente en un 50 % a cada cónyuge, aunque desde una perspectiva estrictamente civil la explicación de la sociedad de gananciales sea más compleja. Esta diferencia es precisamente la que utiliza el TEAC para resolver el problema.

Un ejemplo que lo aclara

Uno de los casos examinados resulta muy ilustrativo. El contribuyente había transmitido su anterior vivienda habitual por 217.739,72 euros. La nueva vivienda tuvo un coste de 170.091,21 euros y el interesado adquirió el 50 %. La reinversión computable se limitó a 85.045,61 euros —la mitad del coste de la nueva vivienda—, lo que representaba aproximadamente un 39,07 % del importe obtenido en la transmisión. Resultado: la ganancia patrimonial no quedó completamente exenta, sino solo en esa proporción.

No es una cuestión exclusiva de los matrimonios

El razonamiento del TEAC va más allá de la sociedad de gananciales: busca que situaciones económicamente parecidas reciban un tratamiento fiscal similar. Pensemos en dos hermanos que compran una vivienda al 50 %; si uno paga el 80 % del precio, no por ello adquiere automáticamente el 80 % de la propiedad. Algo semejante ocurre en una pareja en separación de bienes o en cualquier adquisición en proindiviso: a efectos de la exención, cada persona debe computar la cantidad destinada a adquirir su propia participación en la nueva vivienda.

Existe margen para acreditar una participación diferente

El artículo 11.3 de la LIRPF establece la atribución por mitad de los bienes comunes, pero admite una excepción cuando se justifique otra cuota de participación. El 50 % no es, por tanto, una regla absolutamente inamovible: existen distintas formas jurídicas de articular la adquisición de una vivienda durante la sociedad de gananciales, y pueden existir participaciones distintas o componentes privativos y gananciales combinados.

Ahora bien, la participación que se pretenda defender debe responder a la realidad jurídica y económica de la operación y poder acreditarse documentalmente; no basta con reflejar un porcentaje más conveniente desde el punto de vista fiscal sin sustento real.

Un criterio unificado a partir de ahora

La relevancia de esta resolución no está solo en el caso concreto. El TEAC ha intervenido porque existían posiciones distintas entre los tribunales económico-administrativos regionales: mientras Cantabria defendía limitar la reinversión en función de la titularidad adquirida, otras resoluciones de la Comunidad Valenciana y Andalucía habían mantenido planteamientos más favorables al contribuyente. Con la resolución de 13 de julio de 2026, el Tribunal Central unifica el criterio en el sentido más restrictivo.

Qué conviene hacer antes de vender y comprar

La principal enseñanza práctica es que la planificación debe hacerse antes de formalizar la nueva adquisición. No basta con comprobar que se cumplen los plazos de reinversión: también hay que analizar de dónde procede el dinero, qué porcentaje de la nueva vivienda adquirirá cada persona, qué carácter tendrá el inmueble, cómo quedará recogida la operación en la escritura y qué cantidad podrá considerarse realmente reinvertida por cada contribuyente. Revisar esto después de haber comprado limita considerablemente las posibilidades de organizar correctamente la operación.

Si está pensando en vender su vivienda habitual y adquirir otra conjuntamente con su cónyuge, en Agustí & Asociados podemos estudiar previamente el impacto en su IRPF antes de firmar la nueva compraventa. Nuestro equipo de Asesoría Fiscal analiza este tipo de operaciones caso por caso —incluida la forma en que debe documentarse la titularidad— y se encarga también de plantear recursos y reclamaciones ante la Administración cuando el criterio aplicado por Hacienda resulte discutible.

La Resolución del TEAC de 13 de julio de 2026 deja claro que la reinversión en vivienda habitual no garantiza automáticamente la exención completa cuando la nueva vivienda se adquiere en gananciales: lo determinante es el porcentaje de propiedad que fiscalmente corresponde a cada cónyuge. En operaciones con importes elevados, esta diferencia puede traducirse en una cantidad relevante de IRPF, por lo que conviene hacer números antes de firmar. En Agustí & Asociados ayudamos a nuestros clientes a planificar este tipo de operaciones con la antelación necesaria para evitar sorpresas en la declaración de la renta.

Pueden ponerse en contacto con nuestro despacho para cualquier duda o aclaración al respecto.