Vender un inmueble en España siendo una sociedad o entidad no residente puede generar una ganancia patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Hasta aquí, nada sorprendente. Lo que suele pillar desprevenidos a muchos propietarios es lo siguiente: no todo lo que aparece en las escrituras cuenta automáticamente a la hora de calcular el impuesto.

Una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), de 24 de septiembre de 2026 (RG 7794/2023), ha aclarado varios puntos clave sobre estas operaciones. Y la conclusión de fondo es sencilla de enunciar y difícil de cumplir: gana quien puede demostrar lo que declara.

Cómo se calcula la ganancia, en pocas palabras

La ganancia (o pérdida) patrimonial sale de la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble, aplicando las reglas del IRNR y de la Ley del IRPF. Lo delicado está en cómo se construye cada una de esas cifras.

El valor de adquisición incluye lo que pagaste por comprar el inmueble, las inversiones y mejoras realizadas y ciertos gastos y tributos inherentes a la compra, sin contar los intereses. A esto hay que restar las amortizaciones fiscalmente computables. Y es en este punto donde el caso del TEAC aporta tres lecciones muy útiles.

No basta con haber construido, hay que demostrar quién pagó

En el supuesto analizado, una entidad no residente quería sumar al valor de adquisición el coste de construcción de una vivienda que había comprado después. El problema es que las obras las había contratado y pagado una socia antes de que la sociedad existiera.

El TEAC rechazó incluirlas. La escritura de declaración de obra nueva dice que el edificio existe, pero no prueba quién soportó económicamente la obra. Por eso, no se pueden añadir al valor de adquisición cantidades pagadas por terceros si no se demuestra que la sociedad que vende acabó asumiéndolas.

La conclusión práctica es que, para sumar una inversión o mejora, hay que poder acreditar su realidad, su importe, su naturaleza y que la pagaste tú. Para ello sirven las facturas, los justificantes de pago y cualquier otro medio de prueba válido. La escritura, por sí sola, no basta.

Hacienda tampoco puede suponer cómo usabas el inmueble

Aquí la balanza se inclina a favor del contribuyente. La Administración había calculado amortizaciones partiendo de la idea de que el inmueble podía haber estado alquilado, o cedido a socios o administradores, durante todo el tiempo que estuvo en el patrimonio de la entidad.

El TEAC lo frena en seco: el simple hecho de que una sociedad sea propietaria de un inmueble no permite presumir que lo haya alquilado, cedido o puesto a disposición de nadie. Si la Administración basa una regularización en un arrendamiento o una cesión, le toca a ella probar los hechos en los que se apoya.

En ese caso concreto no había pruebas suficientes de que el inmueble tuviera ese destino durante todo el periodo calculado. Eso sí, la propia entidad había reconocido en sus alegaciones un periodo de utilización de 1.500 días, y el tribunal solo admitió la amortización correspondiente a ese intervalo. Es decir, lo que reconoces también cuenta.

Moraleja: la Administración no puede reducir el valor de adquisición con amortizaciones basadas en un uso hipotético del inmueble. Necesita pruebas o indicios sólidos.

Y el mobiliario, ¿se puede descontar del precio de venta?

Es frecuente que al vender un inmueble se incluyan muebles e instalaciones, y que la escritura les asigne un valor aparte. Parece lógico pensar que ese importe sale del precio del inmueble. Pues no necesariamente.

Para tratarlo como una transmisión independiente hay que demostrar que esos bienes existían, cómo se adquirieron, cuánto valían y por qué se vendieron por separado. La escritura pública acredita lo que las partes declararon y que el negocio se otorgó, pero no prueba por sí sola que todos los valores que figuran en ella sean reales.

En el caso del TEAC, la entidad quiso restar del precio de venta una cantidad atribuida al mobiliario, pero no aportó pruebas de su compra, su valor ni su venta por separado. El tribunal lo rechazó. Dicho de otro modo, poner una cifra al mobiliario en la escritura no sirve si no hay documentación que la respalde.

Dos normas, dos cargas distintas de la prueba

Todo esto se resume en una regla de la Ley General Tributaria. Según el artículo 105 de la Ley General Tributaria, quien quiere hacer valer un derecho debe probar los hechos en los que se basa. Por eso, al contribuyente le toca acreditar las inversiones, las mejoras y cualquier concepto que quiera sumar al valor de adquisición, así como lo que permita tratar de forma diferente a ciertos bienes incluidos en la venta.

Pero la carga cambia de lado cuando es Hacienda quien afirma algo, como que el inmueble estuvo alquilado. Ahí es la Administración la que tiene que demostrarlo.

Qué conviene revisar antes de declarar la venta

Antes de presentar la declaración, merece la pena repasar la documentación contractual, contable y bancaria: escrituras, facturas, justificantes de pago y cualquier documento que respalde cada importe utilizado en el cálculo. Si falta alguno, es mejor detectarlo ahora que durante una comprobación.

También conviene dejar claro, con pruebas, quién pagó cada inversión y en qué periodo se usó el inmueble. Y si se vendió mobiliario, asegúrate de poder justificar su compra y su valor.

Vender un inmueble en España siendo no residente combinan fiscalidad, documentación y normativa cambiante, y los criterios de los tribunales pueden marcar la diferencia entre una declaración sólida y una regularización. Si estás pensando en vender o ya estás en pleno proceso, desde Agustí & Asociados podemos revisar contigo la documentación y el cálculo antes de presentarla.