La vivienda vuelve al centro del debate fiscal y político. El Gobierno ha presentado una ambiciosa propuesta legal que pretende transformar las reglas del juego en torno al alquiler, la especulación inmobiliaria y la fiscalidad de la vivienda desocupada. ¿El objetivo? Fomentar el alquiler asequible, penalizar la especulación y devolver al mercado las viviendas vacías.

En este post te explicamos, de forma clara y práctica, qué implicaciones fiscales y jurídicas plantea esta iniciativa y cómo podría afectar tanto a propietarios como a inversores.

¿Qué está en juego con esta nueva normativa?

La Proposición de Ley presentada por el Grupo Parlamentario Socialista despliega un nuevo marco legal que afecta a:

• Propietarios de viviendas vacías

• Inversores extranjeros

• Plataformas de alquiler turístico

• SOCIMIS y grandes tenedores

• Entidades públicas y promotores

Y lo hace combinando incentivos fiscales con sanciones económicas, para reactivar la oferta de vivienda habitual frente al uso turístico o especulativo.

Fiscalidad del alquiler turístico: llega el IVA del 21 %

Los alquileres de corta duración (menos de 30 noches) realizados en viviendas amuebladas y en municipios de más de 10.000 habitantes pasarán a tributar al tipo general del 21 % de IVA, cuando ofrezcan servicios equiparables a los de un hotel. El objetivo en este caso es equiparar el trato fiscal del alquiler turístico al del alojamiento reglado, y frenar el trasvase de vivienda habitual al mercado turístico.

Viviendas vacías: presión fiscal para activar el mercado

Uno de los puntos más destacados es el aumento de la presión sobre las viviendas vacías. La norma propone:

• Endurecer la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF.

• Invitar a los Ayuntamientos a aplicar recargos más altos en el IBI sobre viviendas vacías.

Impuesto para compradores extranjeros no comunitarios

Se crea un nuevo impuesto estatal indirecto, aplicable a personas físicas o jurídicas no residentes en la Unión Europea que adquieran inmuebles en España. Este tributo:

• Se suma al ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).

• Tiene un tipo del 100 % sobre la base imponible (valor catastral o declarado, el superior).

• Permite deducir lo ya abonado en el ITP.

Con esta medida se busca frenar la compra especulativa extranjera y enfriar la burbuja de precios en algunas zonas costeras.

Cambios en la plusvalía municipal: nuevos coeficientes

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) se ajusta de nuevo. Los coeficientes máximos se actualizan según las sentencias del Tribunal Constitucional, penalizando especialmente:

• Transmisiones con más de 20 años de antigüedad.

• Operaciones que acumulen gran revalorización del suelo.

SOCIMIS bajo la lupa: fin de la exención generalizada

La reforma fiscal también pone fin al tratamiento ventajoso de las SOCIMIS. A partir de ahora:

• Tributarán al 25 % sobre los beneficios no distribuidos, salvo que cumplan ciertos requisitos.

• Podrán optar a una exención del 50 % si más del 60 % de su parque está destinado a alquiler asequible.

• Si además reinvierten los beneficios en vivienda asequible en tres años, la exención puede llegar al 100 %.

Reinvención de SEPES y el suelo público

El SEPES, entidad pública dependiente del Ministerio de Vivienda, será reconvertido para promover directamente vivienda a precios asequibles. La propuesta contempla:

• Cesión de suelo público sin tasación previa.

• Gestión del patrimonio inmobiliario de entidades como MUFACE.

• Titularidad pública obligatoria.

Nuevas condiciones para contratos públicos

Se amplía la duración máxima de concesiones públicas cuando tengan por objeto:

• La construcción de vivienda en régimen de alquiler asequible.

• La rehabilitación de edificios con ese fin.

El nuevo límite: hasta 80 años, lo que facilita una mayor inversión privada en colaboración con el sector público.

¿Qué implicaciones prácticas tiene esta propuesta?

Aunque la norma aún está en tramitación parlamentaria, su contenido anticipa un cambio importante en la fiscalidad inmobiliaria y en el enfoque del mercado del alquiler.

Para propietarios

• Tendrán que justificar el uso de su vivienda para evitar recargos y sanciones.

• Si alquilan a precios asequibles, podrán beneficiarse de bonificaciones fiscales.

Para inversores

• Las SOCIMIS deberán adaptarse a nuevos criterios de inversión responsable.

• Los inversores no comunitarios encontrarán mayores barreras fiscales a la adquisición.

Para entidades locales

• Tendrán más margen para aplicar recargos sobre inmuebles desocupados.

• Podrán colaborar con SEPES en la promoción de vivienda pública.

Un giro de enfoque: la vivienda como derecho, no como activo

Esta propuesta legislativa no se limita a modificar impuestos, sino que redefine el papel de la vivienda en el marco jurídico español: de activo especulativo a bien de interés social.

Como despacho especializado en fiscalidad inmobiliaria, desde Agustí & Asociados ofrecemos asesoramiento experto para que propietarios, promotores e inversores puedan adaptarse a estos cambios con seguridad jurídica y eficiencia fiscal.

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