La transformación de un local en vivienda puede representar una oportunidad de inversión interesante, pero también plantea dudas sobre los beneficios fiscales aplicables. Uno de los incentivos más relevantes es la reducción fiscal por alquiler de vivienda, que puede alcanzar hasta el 60% en el IRPF. Sin embargo, para acceder a esta ventaja, es fundamental cumplir con una serie de requisitos específicos.
En este artículo, analizamos cómo aplicar correctamente la reducción fiscal en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) tras la reconversión de un local comercial en vivienda y qué documentación es necesaria para evitar problemas con la Administración Tributaria.
Requisitos para aplicar la reducción fiscal por alquiler de vivienda
La reducción fiscal por alquiler de vivienda está regulada en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF. Para los propietarios que han convertido un local en vivienda, es fundamental verificar si cumplen con las condiciones para beneficiarse de hasta un 60% de reducción en los rendimientos netos obtenidos por el arrendamiento.
Los principales requisitos son:
- Que el inmueble sea arrendado como vivienda habitual y no para uso vacacional o de temporada.
- Que la vivienda haya sido objeto de una rehabilitación estructural, según lo establecido en el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF.
- Que se disponga de documentación acreditativa de las obras de rehabilitación y del contrato de arrendamiento.
Tipos de reducción fiscal por alquiler de vivienda
Dependiendo de las características del arrendamiento y de la situación del inmueble, se pueden aplicar distintos porcentajes de reducción en el IRPF:
- 90% de reducción: se aplica si el arrendador firma un nuevo contrato en una zona de mercado tensionado y reduce la renta en más de un 5% respecto al contrato anterior.
- 70% de reducción: aplica cuando la vivienda se alquila por primera vez en una zona tensionada a un inquilino de entre 18 y 35 años, o si el alquiler es gestionado por una Administración Pública o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social.
- 60% de reducción: disponible para viviendas que han sido rehabilitadas estructuralmente en los dos años anteriores al contrato de alquiler.
- 50% de reducción: se aplica en cualquier otro caso en que el arrendamiento sea para vivienda habitual.
Cómo justificar la reducción del 60% por rehabilitación
Para que un propietario pueda beneficiarse de la reducción fiscal por alquiler de vivienda en el caso de haber reconvertido un local en vivienda, es necesario acreditar que la obra realizada cumple con la definición de rehabilitación establecida en la normativa tributaria.
Definición de rehabilitación
La normativa considera rehabilitación a aquellas obras que:
- Incluyen la reconstrucción de elementos estructurales del edificio (fachadas, cubiertas, cimientos, etc.).
- Representan una inversión superior al 25% del valor de adquisición del inmueble o de su valor de mercado antes de la reforma.
Documentación necesaria
Para evitar problemas con Hacienda, es imprescindible contar con:
- Licencias de obra y permisos municipales.
- Facturas y justificantes de pago de la rehabilitación.
- Informes técnicos y certificaciones que acrediten que la obra cumple con los requisitos.
- Contrato de arrendamiento donde se especifique el uso como vivienda habitual.
En caso de inspección tributaria, la falta de documentación podría derivar en la pérdida del derecho a la reducción fiscal y posibles sanciones.
Reducción del 50% en caso de no cumplir con la rehabilitación
Si el inmueble transformado en vivienda no cumple con los criterios de rehabilitación estructural, pero sí con la condición de ser arrendamiento para vivienda habitual, el propietario podrá aplicar una reducción del 50% en el IRPF.
La reducción fiscal por alquiler de vivienda es un incentivo clave para los propietarios que destinan sus inmuebles al arrendamiento. Sin embargo, si el inmueble era un local comercial, es fundamental cumplir con los requisitos establecidos en la normativa tributaria para acceder al beneficio máximo del 60%.
Dado que la aplicación de estas reducciones está sujeta a comprobaciones por parte de la Agencia Tributaria, contar con un asesoramiento fiscal especializado es fundamental para garantizar el cumplimiento normativo y optimizar la carga fiscal.
Si tienes dudas sobre cómo aplicar esta reducción o necesitas una revisión de tu situación fiscal, contacta con nuestro despacho profesional.
