Una reciente sentencia de la Audiencia Nacional marca un antes y un después en la fiscalidad de los no residentes extracomunitarios en España. Hasta ahora, los contribuyentes que alquilaban inmuebles en territorio español y residían fuera de la Unión Europea (UE) o del Espacio Económico Europeo (EEE) estaban obligados a tributar sobre el ingreso íntegro, sin posibilidad de deducir gastos.

Con la sentencia de 28 de julio de 2025 (recurso n.º 636/2021), este escenario cambia radicalmente y abre nuevas oportunidades fiscales para los afectados.

Marco legal: ¿qué ocurría hasta ahora con los no residentes extracomunitarios?

La Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) establecía un criterio restrictivo:

• Solo los residentes en la UE o el EEE podían deducir gastos relacionados con inmuebles arrendados en España.

• Los contribuyentes de países terceros (como Estados Unidos, Suiza o Reino Unido tras el Brexit) quedaban excluidos.

Esto significaba que un arrendador no residente en un país extracomunitario debía declarar como rendimiento íntegro la totalidad de las rentas obtenidas, sin restar gastos tan comunes como:

• IBI y tasas municipales

• Comunidad de propietarios

• Seguros

• Amortización del inmueble y mobiliario

• Gastos de reparación y conservación

El pronunciamiento de la Audiencia Nacional

La Audiencia Nacional ha considerado que este tratamiento fiscal suponía una vulneración del principio de libre circulación de capitales previsto en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE).

El tribunal entiende que la diferencia de trato discrimina injustamente a los no residentes extracomunitarios, y que estos deben poder deducir los mismos gastos que los residentes en la UE o en el EEE.

Este cambio jurisprudencial surge a raíz del caso de un contribuyente estadounidense que solicitó la rectificación de sus declaraciones del modelo 210, apoyándose en el Convenio de Doble Imposición entre España y Estados Unidos.

Oportunidad de devolución de ingresos indebidos

La sentencia no solo abre la puerta a la deducción de gastos de alquiler para no residentes extracomunitarios, sino también a la devolución de ingresos indebidos en las autoliquidaciones que no estén prescritas.

¿Qué significa esto en la práctica?

• Plazo de prescripción: cuatro años desde la presentación de la autoliquidación.

• Posibilidad de reclamación: quienes hayan tributado sin deducción pueden solicitar la devolución de lo pagado de más.

• Requisitos: presentar una solicitud de rectificación y aportar documentación que acredite los gastos.

Gastos deducibles más relevantes

Los gastos que pueden deducirse, siempre que estén debidamente justificados, son:

• Amortización del inmueble y del mobiliario.

• IBI y tasas municipales.

• Cuotas de la comunidad de propietarios.

• Suministros de agua, luz y gas.

• Primas de seguros.

• Reparaciones y gastos de conservación.

Posible recurso y estabilidad del criterio

Es cierto que la Administración podría interponer un recurso de casación ante el Tribunal Supremo. Sin embargo, la doctrina de la Audiencia Nacional se alinea con la jurisprudencia consolidada tanto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) como del propio Tribunal Supremo español en materia de no discriminación fiscal.

Por tanto, aunque haya margen para recurso, el precedente es sólido y genera una vía clara para los contribuyentes extracomunitarios.

Implicaciones prácticas para los no residentes extracomunitarios

Para quienes alquilan inmuebles en España, esta sentencia supone:

1. Un ahorro fiscal inmediato: podrán deducir gastos en futuras autoliquidaciones.

2. La posibilidad de recuperar dinero: reclamando la devolución de ingresos indebidos de los últimos 4 años.

3. Mayor seguridad jurídica: la sentencia respalda el derecho a un trato fiscal no discriminatorio.

¿Qué deben hacer los contribuyentes afectados?

Ante este escenario, los no residentes extracomunitarios en España deberían:

• Revisar sus autoliquidaciones del modelo 210 de los últimos 4 años.

• Identificar los gastos que no fueron deducidos.

• Presentar una solicitud de rectificación ante la Agencia Tributaria.

• Contar con el asesoramiento de un despacho especializado para garantizar la correcta aplicación de la doctrina.

La sentencia de la Audiencia Nacional representa una oportunidad histórica para los no residentes extracomunitarios con inmuebles en alquiler en España. No solo les permitirá deducir gastos de alquiler, sino que abre la puerta a importantes devoluciones fiscales por los ejercicios no prescritos.

En un contexto en el que la movilidad internacional y las inversiones inmobiliarias extranjeras en España siguen creciendo, este pronunciamiento aporta seguridad jurídica y elimina una barrera fiscal que limitaba la libre circulación de capitales.

En Agustí & Asociados, como despacho especializado en derecho fiscal y tributario, podemos ayudarte a revisar tu situación y reclamar las devoluciones a las que tengas derecho.