La Hacienda Pública deberá considerar el estado de conservación de un inmueble antes de determinar su valor de referencia catastral, utilizado para calcular ciertos impuestos vinculados a dichos bienes. Así lo ha dictado recientemente el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Castilla y León, que exige a la Administración Tributaria incorporar en la valoración catastral aspectos como la habitabilidad del inmueble o si se encuentra en situación de ruina.
El caso en cuestión se refiere a una propiedad ubicada en esta comunidad autónoma, adquirida por 300.000 euros, aunque Hacienda la valoró en 400.000 euros. Esta cifra fue empleada como base para calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que tuvo que abonar el comprador. No obstante, este último decidió reclamar a la Agencia Tributaria un reembolso de 10.800 euros, al considerar que había pagado más de lo debido.
El nuevo propietario argumentó que la tasación oficial no reflejaba las deficiencias estructurales del inmueble y del terreno, las cuales requerían de una importante rehabilitación para hacerlo habitable. Precisamente estas condiciones justificaban el precio de compra inferior al valor estimado por Hacienda. Además, la vivienda había sido ocupada anteriormente y sufría daños significativos en suelos y sistemas sanitarios, causados por actos vandálicos.
El Tribunal Económico-Administrativo Regional remitió el caso al TSJ de Castilla y León, que finalmente falló a favor del contribuyente. En su resolución, los jueces destacaron que, en el momento de la compraventa, la propiedad era «claramente inhabitable, ya que carecía de instalaciones y servicios debido a actos de sabotaje, lo que impedía su uso como vivienda».
Según José María Salcedo, abogado especializado en fiscalidad y socio de Salcedo Tax Litigation, aunque la sentencia no es completamente innovadora, representa una muestra de las decisiones judiciales que están surgiendo tras la entrada en vigor del valor de referencia catastral. En su opinión, esta resolución podría abrir la puerta a nuevas reclamaciones por parte de propietarios que hayan pagado impuestos en exceso al transmitir o recibir inmuebles, cuando el valor real de estos, debido a su estado, era inferior al fijado por Hacienda.
El valor de referencia, introducido en 2022, es un indicador establecido por la Dirección General del Catastro, basado en los precios de compraventas registradas en zonas determinadas. A partir de esta información, la Administración calcula un valor de mercado teniendo en cuenta variables como la antigüedad y superficie del inmueble, explica Salcedo. Este valor sirve como base para tributos como el ITP o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, e influye también en otros, como el IRPF. Asimismo, podría aplicarse para establecer la base del nuevo impuesto del 100% propuesto por el PSOE para los inversores extranjeros.
Sin embargo, este sistema de valoración no siempre resulta preciso. La Agencia Tributaria, como en el caso resuelto por el TSJ leonés, no ha tenido en cuenta el estado real de los inmuebles ni su habitabilidad, lo que ha llevado a que algunos contribuyentes paguen más de lo justo.
Paralelamente, José María Salcedo señala que la validez legal del valor de referencia será próximamente examinada por el Tribunal Constitucional, tras una cuestión planteada por el TSJ de Andalucía el pasado 5 de marzo. En dicha cuestión, los magistrados manifestaron sus dudas sobre aspectos como el hecho de que Hacienda asigne un valor sin visitar el inmueble, basándose únicamente en estudios de mercado elaborados por la propia Administración para zonas homogéneas. Además, se critica que se imponga al ciudadano la carga económica de probar, mediante informes periciales, que el valor asignado no se ajusta a la realidad.
(Expansión, 30-05-2024)
