El valor de referencia es fijado por la Dirección General del Catastro y se calcula a partir de los precios de compraventa recientes registrados en la misma zona donde se encuentra el inmueble. A ese importe se le aplica un coeficiente reductor del 0,9, lo que implica, en la práctica, una rebaja del 10%. Sin embargo, este valor no contempla una valoración individualizada de la vivienda ni tiene en cuenta sus características específicas ni su estado de conservación. A efectos fiscales, se aplica el impuesto sobre el valor más alto entre el declarado en escritura y el valor de referencia.
El problema surge cuando este valor de referencia resulta superior al precio real de compraventa. Esto ocurre con frecuencia en casos como subastas públicas, viviendas de protección oficial o cualquier operación sometida a precios administrativos regulados, donde el precio de venta está limitado legal o judicialmente. En estas situaciones, un comprador puede pagar 150.000 euros por una vivienda, pero verse obligado a tributar por 200.000 euros si ese es el valor de referencia, aunque este se haya visto alterado por alguna transacción puntual que no refleje el mercado real de la zona.
Esto da lugar a que los contribuyentes tengan que afrontar una carga fiscal desproporcionada en comparación con el valor efectivamente pagado por la vivienda. Desde su entrada en vigor hace más de tres años, el sistema del valor de referencia ya recibió críticas por parte de expertos. Ahora, el debate ha llegado al ámbito judicial: el Tribunal Constitucional ha decidido admitir a trámite una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (auto del 5 de mayo de 2025, recurso 385/2024).
El TSJ andaluz cuestiona la validez del método utilizado para calcular este valor, al considerar que se trata de un sistema masivo y opaco, poco comprensible para el ciudadano medio. Según el auto, los parámetros que se emplean no están detallados en ninguna normativa legal y se basan en una muestra limitada de transacciones, algunas de las cuales inicialmente ni siquiera se consideraban relevantes a efectos fiscales. Además, critica que este método ignore sistemáticamente aspectos fundamentales del inmueble como su superficie útil, calidades, estado de conservación o la existencia de elementos anexos, lo que da lugar a estimaciones que pueden alejarse significativamente del valor real de mercado. Como resultado, pueden encontrarse propiedades muy diferentes dentro de una misma zona con valores de referencia similares, lo que se considera un sinsentido.
Ante esta situación, el tribunal andaluz plantea la posible inconstitucionalidad de los artículos 10.2, 10.3 y 10.4, así como del artículo 46.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (Ley del ITP), y de la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. La base del argumento es que este sistema podría vulnerar el principio de capacidad económica recogido en el artículo 31.1 de la Constitución Española, al establecer un gravamen basado en un valor que no refleja la realidad económica del contribuyente.
Si el Tribunal Constitucional concluye que este mecanismo da lugar al pago de impuestos superiores a lo que correspondería según la capacidad económica real, el valor de referencia podría ser declarado inconstitucional. En caso de que así ocurra, dejaría de ser válido como base imponible para calcular los impuestos de transmisiones patrimoniales y sucesiones y donaciones. Se espera que el alto tribunal se pronuncie en los próximos días.
(Expansión, 24-07-2025)
