La vivienda se ha disparado en las encuestas como una de las principales inquietudes de los españoles, situándose ya entre los tres problemas que más les afectan, tanto en lo económico como en lo personal. La razón es la dificultad de acceso: la escasez de oferta y la elevada regulación han convertido a la vivienda en un bien escaso y costoso. Entre los factores que más influyen está la fuerte carga fiscal que soporta el sector. España aplica actualmente el tercer tipo máximo más alto de impuestos a las transacciones inmobiliarias, un 11%, solo superado por Bélgica (12,5%) y Reino Unido (12%), según el estudio Mercado inmobiliario en España de Carlos Balado, profesor de OBS Business School, con datos del INE.
El sistema español se distingue porque grava las operaciones de compraventa con dos impuestos distintos: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se aplica cuando cambia la titularidad legal de un inmueble, y el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), al formalizar la escritura de compraventa. A ellos se suma el IVA en determinadas operaciones.
El ITP, gestionado por las comunidades autónomas, varía según el territorio. Baleares aplica los tipos más altos, entre el 8% y el 13%; Cataluña y Comunidad Valenciana imponen entre el 10% y el 11%; y Extremadura entre el 8% y el 11%. Aragón, Asturias y Castilla y León lo sitúan entre el 8% y el 10%, mientras que Cantabria y Castilla-La Mancha aplican el 9%. En cambio, los tipos más bajos están en Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla, con un 6%.
El estudio recuerda que la vivienda en España soporta una larga lista de tributos: desde la compra del suelo hasta la adquisición final por parte del comprador, se pueden llegar a pagar hasta 16 figuras impositivas. El vendedor del terreno afronta el IRPF y la plusvalía municipal, mientras que el promotor debe pagar el ITP, el AJD, el IBI, la licencia de obra y el Impuesto sobre Construcciones e Instalaciones, lo que eleva sus costes en un 8,7%, repercutidos después en el precio de venta. A ello se añaden tasas por informes, certificados, licencias urbanísticas y gestión de escombros. Una vez en propiedad, la empresa promotora abona el 25% del Impuesto de Sociedades y el Impuesto sobre Actividades Económicas. El comprador, por su parte, asume el IVA en vivienda nueva, el AJD y, si es de segunda mano, también el ITP. En el caso de obra nueva, la carga fiscal puede añadir un 10% al precio, que sumado a los costes del promotor encarece la vivienda en torno a un 20%.
El reparto de la recaudación es el siguiente: el Estado concentra el 50,4% (sobre todo por IVA e IRPF), las comunidades autónomas un 22,9% y los ayuntamientos un 26,6%. Además, los contribuyentes con patrimonios superiores a 700.000 euros deben pagar el Impuesto sobre el Patrimonio -aunque con una exención de 300.000 euros en la vivienda habitual y con distintas bonificaciones según la región-. España es, junto con Noruega, Suiza y Colombia, de los pocos países de la OCDE que lo mantienen en vigor. A esto se sumó en 2022 el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, para patrimonios netos superiores a tres millones de euros.
La OCDE ha advertido de que esta elevada fiscalidad encarece de forma notable el acceso a la vivienda y ha recomendado replantear los impuestos, especialmente aquellos que gravan las transacciones. A su juicio, es preferible imponer tributos sobre rentas y servicios vinculados a la propiedad que sobre la compraventa, ya que estos últimos desincentivan la movilidad y la asignación eficiente de activos. Como alternativa, sugiere establecer impuestos progresivos a las transacciones en función del valor del inmueble.
En la misma línea, el Consejo General de Economistas ha denunciado la triple imposición sobre algunos inmuebles, que pueden estar sujetos simultáneamente a IBI, Impuesto sobre el Patrimonio e IRPF por imputación de rentas. El Instituto de Estudios Económicos subraya que en todas las fases de la vida de la vivienda la presión fiscal es elevada, y recuerda que los ingresos derivados de ella suponen el 3,5% del PIB español. Según datos de la OCDE, el tipo efectivo sobre la vivienda en propiedad alcanza en España el 30,3%, el más alto entre sus miembros tras Canadá (38,9%), frente a una media de la UE del 6,5%. En el caso de la inversión en alquiler, la carga se eleva hasta un 44%.
(El Economista, 01-09-2025)
