Se ha puesto punto final a la inseguridad jurídica que afectaba tanto al sector inmobiliario como al bancario respecto al tratamiento fiscal de las compraventas con subrogación hipotecaria. La Dirección General de Tributos (DGT) ha resuelto que la asunción de una hipoteca por parte del comprador no genera la obligación de pagar nuevamente el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Mediante una consulta vinculante, la DGT ha aclarado que cuando se produce una subrogación del deudor hipotecario en el marco de una compraventa, dicha operación no está sujeta a la cuota gradual del AJD dentro del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En otras palabras, no se considera un hecho imponible adicional a la compraventa.
La cuestión fue planteada por la firma Ashurst, que solicitó aclaración sobre si este tipo de subrogación, al formalizarse en escritura pública, debía tributar adicionalmente por AJD. La Administración concluyó que el cambio de deudor hipotecario como consecuencia de la transmisión de la propiedad no implica el pago de este impuesto, al no cumplir con el requisito de ser un acto inscribible por sí mismo en el registro de la propiedad.
Según los expertos de Ashurst, Ricardo García-Borregón, Enrique Muñoz y Emma Sevajol, el criterio de Tributos se basa en que esta subrogación no genera una nueva inscripción registral, ya que la única inscripción es la correspondiente a la transmisión del bien inmueble, sin que se altere la hipoteca ya constituida.
Esta conclusión se alinea con lo dispuesto en el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD, que exige, entre otros requisitos, que el acto documentado sea inscribible para quedar sujeto a la cuota gradual del AJD.
Aunque históricamente la DGT ya sostenía que la subrogación de deudor no generaba tributación por AJD, este criterio se vio cuestionado tras la sentencia del Tribunal Supremo del 20 de mayo de 2020. Dicha resolución consideró sujeta a AJD la liberación de codeudores hipotecarios en ciertos contextos, lo que llevó a Tributos a emitir respuestas que generaron inquietud en el mercado.
Ahora, en esta nueva consulta, la DGT distingue claramente la subrogación hipotecaria en una compraventa de los supuestos analizados por el Supremo, como la extinción de condominio o la disolución de sociedades de gananciales. En estos últimos, se producía una redistribución de responsabilidades hipotecarias entre varios propietarios, lo que no ocurre en una compraventa ordinaria.
En consecuencia, esta aclaración de la DGT aporta certidumbre a los contribuyentes y favorece la operativa habitual del mercado inmobiliario, al descartar la doble tributación por AJD en estas operaciones. Esto representa un avance relevante para la seguridad jurídica de compradores, vendedores y entidades financieras.
(Expansión, 16-05-2025)
