La carga fiscal efectiva que afrontan los españoles al invertir en vivienda destinada a uso propio es la más elevada de toda la Unión Europea y la segunda más alta dentro de los países de la OCDE, solo por detrás de Canadá. Así lo revela el informe La fiscalidad de la vivienda en España. Una propuesta de mejora, elaborado por el Instituto de Estudios Económicos (IEE).
Según el informe del think tank vinculado a la CEOE, la tributación marginal efectiva en España sobre la propiedad de vivienda alcanza el 30,3%. Esto significa que, por cada operación inmobiliaria antes de impuestos, se pierde casi un tercio del valor a causa de la presión fiscal, dejando al propietario con apenas el 69,7% del beneficio potencial en un contexto sin impuestos sobre la vivienda. De esta forma, España se posiciona como el país menos atractivo de la UE para invertir en vivienda, o el segundo menos competitivo dentro de la OCDE.
En contraste, el promedio de la tributación efectiva en la Unión Europea se sitúa en el 6,5%. Solo doce países superan esta media, entre ellos Francia (22,3%), Letonia (21,8%), Grecia (20,6%), Bélgica (19,5%), Alemania (19,4%), Austria (15,5%), Portugal (15%), Bulgaria (9,5%), Suiza (8,4%), Eslovenia (7,9%) e Irlanda (6,6%).
En el extremo opuesto, los Países Bajos destacan por aplicar una tributación efectiva negativa del -17,8%, convirtiéndose en el lugar más rentable para adquirir una vivienda con fines residenciales. Otros países con impuestos negativos sobre la propiedad son Estonia (-14,1%), Italia (-12,3%), Suecia (-11,9%) y Dinamarca (-8,5%). En estos casos, el sistema tributario favorece fiscalmente la adquisición de vivienda, dado que las deducciones y beneficios fiscales superan los impuestos aplicados.
El informe también analiza la fiscalidad sobre el alquiler. En este ámbito, España ocupa el quinto lugar entre los países de la UE con una tributación efectiva del 44%. Solo Bélgica (51%), Francia (49%) e Italia (47% y 46%) presentan una carga más alta. La media europea en este aspecto se sitúa en el 31%, lo que indica que el régimen fiscal español penaliza en mayor medida los ingresos obtenidos por el arrendamiento, lo cual, según el IEE, podría afectar negativamente la oferta de viviendas en alquiler.
Por otro lado, se destaca el impacto de los impuestos en el precio final de una vivienda. Según estimaciones de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), recogidas en el mismo informe, una vivienda protegida con un precio de 140.000 euros destina un 25% de su valor total al pago de tributos. El IVA es el principal gravamen, representando un 36% de la carga tributaria total y un 9% del precio final. Le siguen el Impuesto sobre Sociedades (con una participación del 19% en la carga fiscal y un 4,5% del precio final) y los impuestos autonómicos, que varían según la comunidad autónoma -Cataluña figura entre las más gravosas-, pero que en el ejemplo utilizado suponen un 15% del total tributado y un 3,7% del precio del inmueble.
En contraste, las tasas municipales y otros impuestos autonómicos tienen una incidencia mucho menor, representando conjuntamente apenas un 0,1% del precio de la vivienda y un 1% del total de la carga fiscal. El IEE advierte que esta elevada presión fiscal no solo dificulta el acceso a la vivienda protegida, sino que también reduce la capacidad adquisitiva de los ciudadanos y perjudica la rentabilidad de los promotores inmobiliarios.
Ante esta situación, el informe plantea varias propuestas para mejorar el sistema fiscal vinculado a la vivienda. Entre las recomendaciones se incluyen: igualar el tratamiento fiscal entre la compra y el alquiler, reducir la carga impositiva sobre las operaciones de compraventa para facilitar la movilidad residencial y el acceso a la propiedad, y rebajar el tipo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), permitiendo además que los ayuntamientos puedan ajustar los tipos según las necesidades de cada localidad.
(El Economista, 19-05-2025)
